Formalności
Budowa budynku do 70 m² na zgłoszenie jest możliwa na podstawie przepisów obowiązujących w Polsce, które ułatwiają proces inwestycyjny dla małych obiektów budowlanych. Zostały one ujęte w nowelizacji Prawa budowlanego z 2021 r. i zaktualizowane później w 2023 r., w tym przepisy dotyczące domów jednorodzinnych bez ograniczeń powierzchni użytkowej.
Kluczowe zasady dla budowy na zgłoszenie:
1. Rodzaje budynków na zgłoszenie:
Budynki rekreacji indywidualnej, do 70 m² powierzchni zabudowy.
Budynki gospodarcze, altany, garaże.
Wolnostojące parterowe budynki jednorodzinne do 70 m² powierzchni zabudowy (zgodnie z przepisami Prawa budowlanego z 2023 r., które znoszą ograniczenia co do powierzchni użytkowej, ale dotyczy to domów jednorodzinnych).
2. Warunki budowy na zgłoszenie:
Powierzchnia zabudowy: Maksymalnie 70 m².
Liczba kondygnacji: Budynek musi być parterowy (nie może mieć pięter).
Wysokość budynku: Wysokość budynku musi odpowiadać lokalnym warunkom zabudowy.
Działka budowlana: Możesz wybudować tylko jeden taki budynek na każde 500 m² działki.
Odległości od granic działki: Budynek musi być usytuowany w zgodzie z przepisami dotyczącymi minimalnych odległości od granic działki (zazwyczaj min. 4 m od granicy przy budynkach z oknami lub 3 m bez okien).
3. Wymagane dokumenty przy zgłoszeniu:
Zgłoszenie budowy: Zgłoszenie składa się w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Należy w nim zawrzeć szczegółowe informacje o budynku, jego usytuowaniu oraz planowanym terminie rozpoczęcia prac.
Mapa do celów projektowych: Musisz dołączyć mapę geodezyjną z naniesionym budynkiem.
Projekt zagospodarowania działki: Plan sytuacyjny z oznaczeniem budynku, odległości od granic działki, innych budynków itp.
Oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Oświadczenie o zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy, jeśli planu brak.
Projekt budowlany: Chociaż przy zgłoszeniu projekt budowlany nie jest wymagany w pełnym zakresie, warto przedstawić uproszczony projekt techniczny, który pozwala określić parametry budynku.
4. Terminy i procedura:
Po złożeniu zgłoszenia, urząd ma 21 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu.
Jeśli urząd nie zgłosi sprzeciwu, możesz rozpocząć budowę.
W przypadku sprzeciwu, inwestor może być zmuszony do złożenia pełnego wniosku o pozwolenie na budowę.
5. Brak konieczności zatrudniania kierownika budowy:
Dla budynków do 70 m² na zgłoszenie nie ma obowiązku ustanawiania kierownika budowy ani prowadzenia dziennika budowy. Jednak inwestor sam odpowiada za zgodność budowy z przepisami.
6. Kontrole i odbiór:
Po zakończeniu budowy nie ma obowiązku przeprowadzania odbioru budynku, jak w przypadku pozwolenia na budowę. Jednak jeśli budynek będzie służył celom mieszkalnym (np. domek jednorodzinny), inwestor może zostać zobowiązany do zgłoszenia zakończenia budowy.
Warto przed rozpoczęciem budowy skonsultować się z lokalnym urzędem, aby upewnić się, że wszystkie warunki zostały spełnione oraz nie występują dodatkowe wymagania wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dla budynków o powierzchni powyżej 70 m², procedura budowlana jest bardziej złożona niż w przypadku budynków do 70 m², które można zrealizować na zgłoszenie. W takim przypadku wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę.
Kluczowe kroki i wymagania przy budowie budynku powyżej 70 m²:
1. Pozwolenie na budowę
W przeciwieństwie do procedury zgłoszenia, w przypadku budynków o powierzchni powyżej 70 m², uzyskanie pozwolenia na budowę jest obowiązkowe.
Aby otrzymać pozwolenie, należy złożyć odpowiedni wniosek w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu.
2. Wymagane dokumenty do pozwolenia na budowę
Wniosek o pozwolenie na budowę: To podstawowy dokument, który należy złożyć w urzędzie.
Projekt budowlany: Składa się z czterech egzemplarzy. Musi być opracowany przez uprawnionego projektanta i zawierać:
Projekt zagospodarowania działki (uwzględniający usytuowanie budynku, jego wymiary, odległości od granic działki, sąsiednich budynków itp.).
Projekt architektoniczno-budowlany (w tym rozwiązania konstrukcyjne, instalacyjne, opis techniczny, rysunki architektoniczne).
Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Decyzja o warunkach zabudowy (jeżeli brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Jeżeli plan miejscowy istnieje, projekt musi być zgodny z jego zapisami.
Mapa do celów projektowych: Geodezyjna mapa z naniesionym planowanym budynkiem.
Warunki techniczne przyłączeń mediów (jeżeli wymagane): Dotyczy to m.in. przyłącza wodno-kanalizacyjnego, elektrycznego, gazowego itp.
Ewentualne dodatkowe opinie, uzgodnienia i pozwolenia: Na przykład pozwolenia wodno-prawne, jeżeli inwestycja może mieć wpływ na gospodarkę wodną.
3. Kierownik budowy
Obowiązek ustanowienia kierownika budowy: W przypadku budynków powyżej 70 m² niezbędne jest powołanie kierownika budowy, który odpowiada za prowadzenie prac zgodnie z projektem oraz przepisami prawa budowlanego.
Kierownik musi prowadzić dziennik budowy, który dokumentuje przebieg robót budowlanych.
4. Terminy i procedura
Po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę, urząd ma 65 dni na rozpatrzenie wniosku i wydanie decyzji. Czasami proces ten może się przedłużyć, jeśli urząd zażąda dodatkowych dokumentów.
W przypadku wydania pozwolenia na budowę, decyzja staje się prawomocna po upływie 14 dni, o ile żadna ze stron nie zgłosi odwołania.
Inwestor może rozpocząć budowę po uzyskaniu prawomocnej decyzji.
5. Zgłoszenie rozpoczęcia robót budowlanych
Przed rozpoczęciem budowy należy zgłosić ten fakt do odpowiedniego organu nadzoru budowlanego (najczęściej powiatowy inspektor nadzoru budowlanego), wraz z danymi kierownika budowy oraz planem bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (BIOZ).
6. Odbiór budynku po zakończeniu budowy
Po zakończeniu budowy, budynek musi przejść formalny odbiór. Inwestor zgłasza zakończenie robót do nadzoru budowlanego.
W niektórych przypadkach, jak np. budynki mieszkalne, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie(np. jeśli budynek wymaga kontroli inspekcji sanitarnej lub ochrony przeciwpożarowej).
7. Opłaty związane z procesem budowlanym
Procedura uzyskania pozwolenia na budowę wiąże się z opłatami urzędowymi, które mogą różnić się w zależności od rodzaju budynku i jego powierzchni. W przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych najczęściej są one stosunkowo niskie, ale większe inwestycje mogą wymagać wyższych opłat.
Dodatkowe wymagania
Budynki o powierzchni większej niż 70 m² muszą być zgodne z lokalnymi przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co oznacza, że projekt budowlany musi uwzględniać warunki wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Odległości od granic działki: Musisz przestrzegać minimalnych odległości od granic działki, innych budynków, dróg itp., określonych w przepisach prawa budowlanego.
Kontrola organów administracji
Organy nadzoru budowlanego mają prawo przeprowadzać kontrole w trakcie budowy oraz po jej zakończeniu, aby sprawdzić zgodność z przepisami oraz projektem budowlanym. Odbiór budynku i pozwolenie na użytkowanie mogą wymagać dodatkowych uzgodnień z innymi organami (np. straż pożarna, sanepid).
Proces budowy budynku powyżej 70 m² wymaga bardziej formalnego podejścia i spełnienia wielu wymagań technicznych oraz prawnych, jednak pozwala na większe możliwości w zakresie realizacji projektu.